任志强近日言之凿凿地指出，房价要到2020年才降，惟一的理由是到时人口红利才能消散。这一理论是核心是供求关系，等到需求方顺应自然规律或老或死，缓解了供求关系，到那时房价自然下降。
不管是希望房价下跌还是认为房价会上涨的人，一个共同的论据就是房价是由供求关系决定的，只不过一方以为土地有效供给不足与人口红利、城市化等导致供给矛盾持续尖锐，致使房价虚高不下，而另一方则认为开发商在有意制造捂地、捂盘，人为制造供需矛盾。双方指向对方的鼻尖，指责对方制造了供求紧张的陷阱。争论双方拿着一个错误的工具作为自己的长矛，貌似激烈，其实从未产生过严肃的有益于解决问题的思辨，导致对房价的解释离事实真相越来越远。
用供求关系来解释房价高企现象是误入歧途，这一理论只能解释自住房的部分，而无法解释投资性购房的价格，由于自住房与投资性购房的价格有联动效应，最终连自住性购房需求价格高企的原因也解释不了。
供求关系可以解释普通商品的价格形成机制，是消费需求决定了销售价格，一件商品求多供少形成卖方市场，价格自然水涨船高。就这一点而言，连成本决定论都是错误的。只不过，普通商品处于充分竞争状态，因此不会形成卖方市场，从根本上来说，是竞争而不是政府公开每种产品的成本，才能让消费者获利。
房价高到令人愤怒，人们习惯性地从供给链条上找原因，从土地问题找到融资问题，从融资问题找到开发商成本问题，最后兜了一圈又回到土地问题，烛光所至，无一遗漏。
建设部原副部长杨慎在“2007博鳌房地产论坛”上介绍，从1980年到2006年的26年间，我国新增住房面积88.6亿平方米，如按90平方米一套计算，共盖了9430万套。这一数字有注水嫌疑，事实上9000万套商品房的供应不可能对应解决9000万个家庭，但若加上以往的房改房，中国大部分城市家庭住房改善应属事实。与此相近的事实是，在调控的三年间除个别时段外，房价仍然继续飞涨，国家发改委与国家统计局提供的最新数字显示，7月份全国70个大中城市房价上涨了7.5%；８月份全国70大中城市房屋销售价格同比、环比均上涨。其中，同比上涨8.2%，环比上涨1.4%??我们必须得回答这么一个问题，为什么房子造得越多，住房条件越改善，房价越贵？难道这么多年的造房行动反而加剧了供求矛盾？这显然不合逻辑。
再说人口红利，我国城镇化与人口红利确实处于峰值期。但从国际市场来看，同样处于人口高峰期，日本上世纪80年代房地价格飞升，到90年代房价急挫，人口密度并没有发生本质变化，东京一直是世界上人口密度最高的城市。令人注目的倒是，日元汇率对于房价的重要影响；再往前推，美国1929年大萧条以前的房地产大热，也与人口无关。当时美国的佛罗里达海景房大卖，那原因不是因为所有的美国人都突然发现了佛罗里达独一无二的美景，多生人口，导致供不应求，事实上当时开发商趁机在当地盖了无数别墅四处推销。香港东亚金融危机前后，难道人口突然发生了什么变化吗？并非如此，而是危机之前，投资者面对高涨的楼价，相信会继续上涨，陷入价格上涨的自我强化预期，因此追涨，危机后，面对市场的一片萧条，人们相信楼市会继续深跌，不知伊于胡底？所以再便宜也不投资。这就是资本市场的信心危机，楼市与股市是同一个道理。
自从我国房地产的投资功能被开发出来后，并且被越来越多的人认同，房价进入飞涨期，所有的商品房不分自住还是投资都进入投资品定价系统。对于开发商来说，不分自住投资，就市场高位定价，乃是常态。因此即便你买房自住无法获得投资收益，但政府与开发商仍然当你是投资客，用新股发行之后的高到天上的溢价卖给你。
在资产价格系统中，供求关系起到的只是辅助作用，开发商与地方政府以供需紧张为由，目的加强投资者对于升值的心理预期，同时巩固各自的垄断地位。房价高企的根本原因还是要用风险收益理论解释。在此还要重提金融学上著名的米勒定律，资产负债表两边不相关，也就是说，无论融资成本多高，都无法阻止资金如飞蛾扑火般扑向一个高回报高收益的项目。翻译成大白话，就是只要投资房价收益足够高，政府所采用的提高交易成本的策略，比如提高利息，提高首付比例，并不能阻止资金流向楼市。不仅如此，政府小幅不断加息实际上使市场坚定了一个判断，那就是经济处于通胀周期，因此购买实物资产保值是最理性的投资。
只有一种情况可以改变这一局面，那就是，市场上出现了其他各种各样的收益更高的投资产品，如基金、信贷化主证券、高利率公司债与国债、各种各样的期权产品等等，并且这些产品的收益起码能够与房地产持平，这样才能产生替代作用。因此，政府除了目前已经实行的建立保障性住房体系之外，还应该意识到在流动性过剩的投资时代，尽快推出各种理财产品的重要性，而不要让投资者千军万马过购房这一独木桥。
以土地作为主要投资品，是在资本市场不发达情况下较为原始的投资方式，其实房地产价格异乎寻常的高企，反应的是中国、日本、韩国等资本市场的原始落后。有人会说，美国次按不是房地产问题吗？对不起，那是从房地产蜕变出来的高级金融衍生产品，究其实，与房地产关系已经不大。华尔街不仅将次级债，而将诸如从自然灾害、期货的期货等一切可以证券化的产品，统统加入金融创新这一炼丹炉中卖给了投资者。次贷产生问题，不是房地产的错，而是创新金融工具失去控制、遭到滥用的错.
不管是希望房价下跌还是认为房价会上涨的人，一个共同的论据就是房价是由供求关系决定的，只不过一方以为土地有效供给不足与人口红利、城市化等导致供给矛盾持续尖锐，致使房价虚高不下，而另一方则认为开发商在有意制造捂地、捂盘，人为制造供需矛盾。双方指向对方的鼻尖，指责对方制造了供求紧张的陷阱。争论双方拿着一个错误的工具作为自己的长矛，貌似激烈，其实从未产生过严肃的有益于解决问题的思辨，导致对房价的解释离事实真相越来越远。
用供求关系来解释房价高企现象是误入歧途，这一理论只能解释自住房的部分，而无法解释投资性购房的价格，由于自住房与投资性购房的价格有联动效应，最终连自住性购房需求价格高企的原因也解释不了。
供求关系可以解释普通商品的价格形成机制，是消费需求决定了销售价格，一件商品求多供少形成卖方市场，价格自然水涨船高。就这一点而言，连成本决定论都是错误的。只不过，普通商品处于充分竞争状态，因此不会形成卖方市场，从根本上来说，是竞争而不是政府公开每种产品的成本，才能让消费者获利。
房价高到令人愤怒，人们习惯性地从供给链条上找原因，从土地问题找到融资问题，从融资问题找到开发商成本问题，最后兜了一圈又回到土地问题，烛光所至，无一遗漏。
建设部原副部长杨慎在“2007博鳌房地产论坛”上介绍，从1980年到2006年的26年间，我国新增住房面积88.6亿平方米，如按90平方米一套计算，共盖了9430万套。这一数字有注水嫌疑，事实上9000万套商品房的供应不可能对应解决9000万个家庭，但若加上以往的房改房，中国大部分城市家庭住房改善应属事实。与此相近的事实是，在调控的三年间除个别时段外，房价仍然继续飞涨，国家发改委与国家统计局提供的最新数字显示，7月份全国70个大中城市房价上涨了7.5%；８月份全国70大中城市房屋销售价格同比、环比均上涨。其中，同比上涨8.2%，环比上涨1.4%??我们必须得回答这么一个问题，为什么房子造得越多，住房条件越改善，房价越贵？难道这么多年的造房行动反而加剧了供求矛盾？这显然不合逻辑。
再说人口红利，我国城镇化与人口红利确实处于峰值期。但从国际市场来看，同样处于人口高峰期，日本上世纪80年代房地价格飞升，到90年代房价急挫，人口密度并没有发生本质变化，东京一直是世界上人口密度最高的城市。令人注目的倒是，日元汇率对于房价的重要影响；再往前推，美国1929年大萧条以前的房地产大热，也与人口无关。当时美国的佛罗里达海景房大卖，那原因不是因为所有的美国人都突然发现了佛罗里达独一无二的美景，多生人口，导致供不应求，事实上当时开发商趁机在当地盖了无数别墅四处推销。香港东亚金融危机前后，难道人口突然发生了什么变化吗？并非如此，而是危机之前，投资者面对高涨的楼价，相信会继续上涨，陷入价格上涨的自我强化预期，因此追涨，危机后，面对市场的一片萧条，人们相信楼市会继续深跌，不知伊于胡底？所以再便宜也不投资。这就是资本市场的信心危机，楼市与股市是同一个道理。
自从我国房地产的投资功能被开发出来后，并且被越来越多的人认同，房价进入飞涨期，所有的商品房不分自住还是投资都进入投资品定价系统。对于开发商来说，不分自住投资，就市场高位定价，乃是常态。因此即便你买房自住无法获得投资收益，但政府与开发商仍然当你是投资客，用新股发行之后的高到天上的溢价卖给你。
在资产价格系统中，供求关系起到的只是辅助作用，开发商与地方政府以供需紧张为由，目的加强投资者对于升值的心理预期，同时巩固各自的垄断地位。房价高企的根本原因还是要用风险收益理论解释。在此还要重提金融学上著名的米勒定律，资产负债表两边不相关，也就是说，无论融资成本多高，都无法阻止资金如飞蛾扑火般扑向一个高回报高收益的项目。翻译成大白话，就是只要投资房价收益足够高，政府所采用的提高交易成本的策略，比如提高利息，提高首付比例，并不能阻止资金流向楼市。不仅如此，政府小幅不断加息实际上使市场坚定了一个判断，那就是经济处于通胀周期，因此购买实物资产保值是最理性的投资。
只有一种情况可以改变这一局面，那就是，市场上出现了其他各种各样的收益更高的投资产品，如基金、信贷化主证券、高利率公司债与国债、各种各样的期权产品等等，并且这些产品的收益起码能够与房地产持平，这样才能产生替代作用。因此，政府除了目前已经实行的建立保障性住房体系之外，还应该意识到在流动性过剩的投资时代，尽快推出各种理财产品的重要性，而不要让投资者千军万马过购房这一独木桥。
以土地作为主要投资品，是在资本市场不发达情况下较为原始的投资方式，其实房地产价格异乎寻常的高企，反应的是中国、日本、韩国等资本市场的原始落后。有人会说，美国次按不是房地产问题吗？对不起，那是从房地产蜕变出来的高级金融衍生产品，究其实，与房地产关系已经不大。华尔街不仅将次级债，而将诸如从自然灾害、期货的期货等一切可以证券化的产品，统统加入金融创新这一炼丹炉中卖给了投资者。次贷产生问题，不是房地产的错，而是创新金融工具失去控制、遭到滥用的错.