质疑：阳合同无效？深圳二手房业主产权难保？！
??兼评深圳市龙岗区法院（2007）深龙法民初字第7176号民事判决的正确性
文/深圳张茂荣律师
案例：
2006年4月28日，经第三人深圳市世华房地产投资顾问公司居间介绍，原告（反诉被告）业主严先生与被告（反诉原告）买方刘先生签订《房地产买卖合同》（阴合同），以实收15万元的价格将其所有位于深圳市龙岗区布吉街道丽庭豪苑某物业卖与刘先生。为少交税费，2007年6月13日双方签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》（阳合同）时将交易价格填写为119850元，6月25日涉案房屋顺利过户到刘先生名下，刘先生按实际成交价15万元向严先生支付了全部房款。交易完成后，严先生以其公证受托人与刘先生恶意串通签订阴阳合同为由拒绝交房并向深圳市龙岗区法院提起诉讼，要求撤销双方签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》；刘先生则以房款全部支付完毕、房屋已过户到自己名下为由提起反诉，要求严先生如约交房并支付延期交房违约金。
审理：
深圳市龙岗区人民法院经审理认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》为有效合同，过户时签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定的交易价格不是双方交易的真实价格，交易价格是合同的核心内容，该内容不是双方真实意思表示，且该合同的签订是为了少交国家收取的相关税费，该合同损害国家利益，损害社会公共利益，以合法的形式掩盖非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同（非可撤销合同）。
判决：
2007年12月25日深圳市龙岗区法院（2007）深龙法民初字第7176号民事判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）严先生的起诉；
二、驳回被告（反诉原告）刘先生的反诉。
评析：
1、我国《合同法》第52条虽然规定了恶意串通损害国家利益、损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的的合同无效，但是第56条同时明确规定“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。二手房买卖交易双方为少交税费低价过户，只是交易价格条款违反法律规定，并不影响合同其他部分的效力，龙岗法院不应以此否定业已过户的整个合同的效力。本律师代理的另一案件，宝安区法院就只是认定现售合同交易价款部分无效，当事人应按实际成交价交纳税费，阴阳合同均为有效；
2、本案双方当事人签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》的目的是为了办理产权过户，合同目的是买卖房屋，而非逃税，不属于以合法形式掩盖非法目的的合同。
后果思考：
1、为避税费，深圳二手房交易采取阴阳合同的做法已是公开的秘密，目前的二手房业主几乎都是通过阴阳合同成交的，按深圳龙岗区法院的观点，这些现已购房入住的二手房业主与原业主签订的过户合同均无效，只要原业主起诉，房产均难保？！
2、房地产属于商品，价格涨跌不定。按此判决，如遇房价上涨，卖方完全可以通过请求法院确认合同无效达到毁约目的；同样，房价下跌，买方也可因此达到毁约目的，如此以来，房价涨落下岂不是给原业主或买主一个绝好的毁约机会？房地产交易秩序不是混乱了？
3、法院只管判决，却没有考虑到合同无效后的问题处理，合同无效后，房地产面临着要买方要将已过户房屋反过户并交还给原业主，由此又要产生相应的税费、房屋返还等复杂问题如何解决？
4、二手房交易涉及公证、担保、赎楼、转按揭等复杂手续、多个主体，在买方贷款购房的情况下，涉案房屋已作为买方抵押物抵押在银行，认定整个合同无效必然导致包括抵押权人银行在内的一系列问题，如此判决到底是在解决问题还是在制造问题？！
说明：本案原在2008年2月19日《南方都市报》深港8财02版报道，看后感到很有代表性，特找来判决分析，非本人所办案件。我们应当敢于向所有可能存在错误的观点提出质疑，即便是最高人民法院的生效判决！欢迎专业律师和广大网友参与讨论。
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