深圳从90年代初期热衷于外销楼盘的销售，到如今外销已经日渐式微，而深圳人的投资外溢开始风生水起，从“卖外销楼”到“投资外溢”，鉴证了深圳经济水平的巨变。

      在90年代初期，深圳的房地产尚处于初期阶段，深圳本地的消费市场尚不成熟，因而许多开发商都把楼盘瞄准到香港市场，当时内销房和外销房的地价水平是不一样的，外销地价高，内销地价低，不少开发商为了争取外销市场都拿出较大的面积来补缴外销地价，应该说90年代初期罗湖区的许多楼盘的外销比例都比较高，香港人对深圳地产市场的培育做出了重要的贡献，当然也不但只是深圳如此，港人对整个珠三角的地产发展都起到了积极推动作用。深圳当时为了推动外销市场，曾多次到香港举办展销会，有些开发商在香港还设置了长期展厅，但到了90年代中后期，外销市场逐步走向式微，取而代之的是深圳内销市场的崛起。                  

      虽然在90年代中期已经取消内外销的地价差,但深圳的外销市场渐渐已经不是主流市场，近年来的外销比例基本维持在5－6％左右，也没有太多的开发商去到香港去做推广了。从2005年下半年开始深圳本地房价飞涨，短短的3年时间，深圳整体房价上涨了100％，局部地区上涨的更高，如今深圳一些楼盘的价格已经超过了香港上水等地楼盘的价格，近期有媒体报导，深圳人开始过关到香港开始投资房产，这短短10多年时间，深圳的人均GDP已经到了8800美元，成为国内经济水平最高的城市。在这样的经济背景下，深圳的外销市场日渐式微，取而代之的是深圳本地人的投资外溢，深圳从外销楼盘的提供者演变成到异地投资客的提供者，珠三角许多城市都瞄准了深圳这个继香港之后，最大的投资客的集散地。于9月16日开业的中惠地产深圳展销厅，非常类似于当年深圳人到香港设置长期展厅一样。

       与深圳当年外销情况不同的地方，深圳人到异地置业的人口素质普遍较高，过去许多到深圳来投资的外销客，许多是诸如货柜车司机和香港的蓝领阶层，有些人甚至一辈子都在香港买不起房，不得不到深圳来买房，在罗湖就有不少人是过着“香港工作，深圳居住”的生活模式。但如今深圳到外地置业的投资客多半是有过超过2次以上的置业经验的白领阶层，他们普遍文化程度较高，偏年轻化。这也是深圳值得骄傲的地方，深圳城市人口素质和经济水平，已经成为珠三角经济一体化中的领头羊。

         深圳人到周边城市的置业门槛和交通成本也比当年香港人到珠三角投资房产的成本低许多，不需要回乡证和过关的麻烦，而珠三角发达的城市交通网络，使得许多人都能够承受2小时经济圈的概念，而距深圳一步之遥的东莞和惠州更是深圳投资客直接受惠者。深圳人在东莞的投资客户占据了不少楼盘的40－50％的比例，单是中惠地产深圳客户已经超过了2000多户，这足以显示出深圳人投资外溢的水平之高。现在是珠三角的东莞、惠州、河源、中山、珠海等城市要认真研究外销问题了，但这个外销市场不是香港，而是“深圳”。

                                                                                                                                                               2007-9-17