深圳房地产研究中心日前发布了今年1－5月份市场行情，从发布的信息来看，我们对深圳目前的日趋紧张的供求矛盾越发担忧。在目前这种供求严重不平衡的情势之下，深圳房地产的泡沫成分将日趋加重。从深圳1－5月份房地产市场分析报告所显示的数据，我们可以有如下几个方面的结论。

         其一，房地产投资比重下降，主要是土地资源紧缺所致。

今年1－5月份，完成房地产开发投资149.76亿元，同比下降15.36%商品房施工面积为2539.94万平方米，同比下降6.16%；新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。无论是施工面积，新开工面积都有较大程度的下降，并非是房地产的需求不足，而是由于过往几年的土地紧缩政策，市区内大量存量土地消化殆尽，而后续的新增土地供应有限，导致深圳房地产的投资额持续下降。

         其二、商品房销售面积减少，不是有效需求不足，而是房源紧缺所致。

     今年1～5月，全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15％，这并非是市场需求不足造成的，而是由于深圳的房源紧缺造成的。以深圳销售成绩最好的2005年的数据做比较，2005年商品住宅销售901.13万平方米，二手住宅销售595万平方米，2006年住宅销售705.82万平方米，二手住宅销售737.63万平方米，05年和06年一、二手住宅合计销售面积分别为1496.13和1443.43万平方米，也就是说，深圳最基本的住宅刚性需求在15000万平方米左右。但按目前市场反映的情况，要达到2005年的高峰时期的产量还有较大的距离。从今年1－5月份一手住宅的销售情况来看，一手住宅下降一成，这对后期的房价上涨起到了推波助澜的作用。

        其三、二手房销售比例上升，是由于一手楼供应不足导致二手楼成交量上升。

    　今年1～5月，全市二手房交易面积达到513.56万平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面积为407.15万平方米，同比增加34.35%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46?1，这与去年底统计的一手住宅和二手住宅的交易比1.05：1，又上升了0.41个百分点，二手楼之所以成交量上升，根本的原因是由于一手楼供应不足和一手楼房价高企所致，从目前市场情况来看，从2005年开始深圳关内的地产开发已经进入零星开发阶段，就如同香港当年的地产开发从港岛向新界延伸一样，今后，市区的房地产交易将主要集中在二手市场。

          其四、深圳房价狂涨，短期内难以遏制。

       2006年上半年，深圳市普通商品住宅的均价为7119.35，而2007年1～5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，基本上是同比上涨了40％，目前深圳关内不少房价已经超过20000元/平方米，而关外超过10000元/平方米的房价已经延伸到西乡、龙岗中心城等地，这种房价狂涨的局面仍有愈演愈烈的趋势，如果深圳政府不能有效的解决供给问题，深圳房价上涨的趋势仍将继续。

         对于持续上涨的地产市场，许多人感到困惑，但这就是现实，这也是深圳地产供求失衡所带来的后患，一个城市的房价上涨过快，必然带来城市竞争力水平的下降，而由于年轻的外来移民的置业成本过高，也会造成人才的流失，随着深圳房价的日趋高涨，必然导致房地产泡沫的加重，这会给原本就日渐成熟的深圳地产市场带来不健康的投机心态。

                                                                                                                                                         2007-6-13