香港地产商想把“寒冬”变成“暖房”
作者：戴欣明
背景资料：香港地产商掘金内地前路如何？
消息内容：香港地产商不仅强大了中国内地房地产发展的速率，更带来了先进的开发模式和市场经验，这些“外来客”在内地掘金的道路上，究竟遭遇了哪些问题？他们给内地的房地产市场带来了什么？在内地房地产市场宏观调控频出的背景下，未来的发展前景预计如何？
随着山顶地王南丰集团正式进军北京市场，至此，香港十大地产商在内地团圆。
上个世纪80年代，香港商人开始参与内地房产、基础设施与公建的投资。进入上世纪90年代，香港地产商开始通过各种“招商引资”的活动进入中国核心城市。位于北京南四环的怡海花园就是此时北京市赴港招商而来。更多的大牌地产商开始选择性地进入内地中心城市。
多年的发展，香港地产商发现，庞大的内地房地产市场让他们赚了个盆满钵满，而令股东们振奋的“吸钞”体验也更坚定了香港地产商内地掘金的信念。无论如何，香港地产商大举进军内地的潮流已经势不可挡，并在中央政府实施宏观调控的背景下，显示出攻城略地的新思路。
香港地产商不仅强大了中国内地房地产发展的速率，更带来了先进的开发模式和市场经验，这些“外来客”在内地掘金的道路上，究竟遭遇了哪些问题？他们给内地的房地产市场带来了什么？在内地房地产市场宏观调控频出的背景下，未来的发展前景预计如何
以上为背景资料
很明显，中国大地在飙一种风向：到处可以看到香港地产商的健硕身影;和黄、合生创展、恒基地产等到处拿地。无容置疑，香港公司无论在管理上，金融运作水平都是“前辈”，像内地的土地招拍挂模式还是项目操作模式对于香港开发商真是如鱼得水，而香港地产商在内地掘金的路上在技术层面上并无大的障碍，更多的是来自于政策的风险。
目前，内地开发商的严冬似乎提前降临，原因主要是政策性的。这与笔者强调的中国房地产是政策市场;需要“数字化政策”加以调控，用“精细化管理房地产市场”深化调控的论点是吻合的。这些措施希望抑制房地产市场的过快增长。
《中国房地产报》也提到：“度过了早期的艰难岁月，香港地产商开始进入了新一轮的扩张期。内地市场成为他们的主战场。恒生银行最近的一份报告披露，长江实业在内地共有32个项目，恒基拥有1400万平方米的土地，遍及9个省。即使他们在香港股市上获得的融资，也是更多地考虑如何投资到内地。”可以看出香港地产商如同内地开发商无疑。既然如此，香港地产商所要遇到的问题将会同内地发展商类似;这个问题就是宏观调控中用货币政策抑制需求问题。事实上，中国目前房地产市场不缺少先进的管理经验，虽然房地产是资金密集型产业，但是在营建上却没有多少技术含量。房地产问题也不是个生产问题。房地产是资金密集型产业，香港地产商进军内地的最大优势在于资金的优势。香港地产市场早已出现寡头垄断，在港取地不易，转往内地吸地发展空间巨大。
如果内地发展商“伤筋”，那么香港地产商就会“动骨”，因为他们在提供的住房产品上并无太大的区别。香港开发商更多的是在大城市，现在像广东惠阳等小城市都有了他们的身影，过度地让香港地产在中国发展会带动房地产的过度发展，我们的房地产市场是脆弱的，一有风吹草动就会带动市场的大幅波动，受冲击的不是大开发商。
如果用香港人的眼光看内地房地产市场，房价太低了，同时我们的很多购房者已无力承受，所以出台调控政策是应该的。在调控加剧的情况下，好像香港地产商已经看透了调控的门道，在各地一级市场动作频繁。《中国证券报》提到：“在过去一年，香港人至少拿出了358亿砸在内地房地产上。”“李嘉诚麾下的长江实业与和记黄埔联合宣布，以24.53亿元投得重庆市南岸区的一幅住宅及商业用地。这标志着以长和系、新鸿基地产、恒基地产、九龙仓为代表的港资地产商卷土重来，在内地掀起新一轮‘圈地潮’。究竟是何种判断支撑港资地产商逆势扩张，这让国内地产界十分关注。”在一轮接一轮的宏观调控下，“逆势扩张”无疑是香港有实力发展商的“王牌动作”，一方面他们看好后市，另一方面似乎预示房地产的调控还将对囤积土地、圈地卖地是鼓励的？如果这样，房地产市场还有寒冬吗？
链接一篇同戴欣明有关的文章：
开发商的严冬提前降临？
2007年10月19日 《深圳商报》 记者卢青
央行连续加息、提高二次房贷首付，明令禁止开发商分期领取土地证，银行紧缩房贷，加上物业税即将从“空转”到落实，有人评价，此轮国家针对房地产的调控，是打到了“要害”，招招见效。
深圳楼市忽然“变脸”。大多数开发商还没有适应上半年房价暴涨的惊喜，现在就要被“迫”接受市场遭遇“冰冻”的事实。又见调控，又见观望。此番调控引发的观望也格外不同。
君不见楼盘开盘销售比例越来越低，从前两个月的3成4成，直至现时的百分之十几;君不见现时天价豪宅鲜有人问津，“无敌海景”、“稀缺产品”，都不再“热销”;最重要的炒家消声匿迹，只剩刚性需求支撑楼市。“13%，我们正在经历一个有趣的时代。”这是一位地产策划人博客首页的句子，“13%”意指深圳某楼盘的开盘销售率。未知“13%”还要持续多久，但是如此的深圳楼市，无异于开发商的严冬。
是“偶然”还是“必然”？
一个众所周知的数字，国庆7天卖了82套房。有开发商私下说是偶然，“假期结束，买房的自然就会多了。”
国庆后的两周，销售数据的确好看了些，但是却改变了不了市场愈发冷清的事实。提高二次房贷首付，明令禁止开发商分期领取土地证，物业税即将从“空转”到落实，这成为了国庆后深圳楼市最为关注的话题，种种信号都在表明，抑制需求，打击炒房正是调控所指。
市场在这样的背景下很难重现今年上半年的“疯狂”。龙岗某新入市项目，国庆间开盘销售率不超过2成，截至至今依然没有超过3成;深圳湾畔的某豪宅，新近推出景观最好的一栋，十来天时间的销售单位依然还是个位数;曾经以“天价房”震惊业界的某高层豪宅，同样陷入了被动销售的局面，有内部人士私下表示，“如果到明年销售进度依然没有起色，可能在营销策略上作某些调整。”
“这轮调控，改变了深圳的市场格局。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕直言，抑制需求成为此轮调控的重点，这是之前都没有的，因此此轮调控收到了预料之中的效果。另有不愿意透露姓名的专家称，从此轮调控可以看出，政府已经吸取了过去两年“空调”的教训，并第一次动用了货币手段，“市场不好这是必然的，而且相当一段时间内都将持续这样状态。”
是“乐观”还是“悲观”？
“到明年2、3月份，银行重新放松信贷，市场适应了新的调控措施后，又将回暖。”有开发商保持乐观心理。但是事实看来，政府针对房地产市场的调控远没有放松，继提高二次房贷首付后，又有部分银行将第3套房首付提至5成，对于此只能解读为动用金融工具调控房地产才刚刚开始，或者说不会有预计的如此“轻松”。
“何况市场投资力量在调控后，已经大量转移，在市场格局没有发生转变之前，不会简单回归。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕如是说，在他看来，此次调控后引发的观望已经结束，“前两年的调控是针对开发商的管理，但是现在调控实质是购买力抑制”，因此前两年的观望是一种心理对峙，而现在的观望是基于调控对市场格局的改变上，“观望结束后，市场也起了根本的变化。”这种观点，与日前中原某高层人士表示的“深圳市场就这样了，短期不会有太大起色”异曲同工。
而地产学者戴欣明则认为，珠三角城市对原本投资者的分流也不可小视，“过去占主导作用的深圳投资客，大部分都在珠三角城市有投资物业。”这等同间接转变了深圳市场的置业力量，“现在基本都是以刚性需求为支撑。”
是“转变”还是“等待”？
如果说短期内市场格局不会有太大的转变的话，那么对于开发商又应采取怎样的应对措施？“暂缓深圳，转战外地。”有开发商表示将采取这样的战略规避深圳的市场风险，事实上不仅仅是万科、金地等“深圳制造”的一线品牌开发商，连合正、天健、富通等等这样的二线品牌开发企业，近年来也增大了外地市场开拓的力度。
但是对于依然固守深圳的中小开发商来说，目前的“严冬”可能让他们更有危机感。“开发商的当务之急就是被动营销转为主动营销。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕称，经历调控后的置业者将更加理智，而且反感开发商传统的单一营销方式，“开发商应当多动脑筋，开发新的营销模式。”对于营销上的转型，地产学者戴欣明也称，因为市场突然的火爆，让深圳地产陷入长期“无营销”状态，他认为，开发商可以考虑开发更多的持有性物业，也包括住宅，“开发一个住宅项目，一半出售一半租赁，这样可以规避风险，也有利市场稳定。”
还有专家建议，转型商业地产开发也是明智之举，因为近年来调控政策基本都是针对住宅市场，而且在住宅开发的技术含量越来越低的同时，开发商业地产，并且有效运营可以实现地产企业的持续发展，但是这样对企业的资金要求和管理难度也将更大。
