警惕房地产悲剧重演
作者：戴欣明
（本文刊载在2007年10月12日星期五《深圳商报》B4版都市新闻"民生）
从表面上看，今年的秋交会可以用“爆满”一词来形容，有久违的繁荣之感，而不同的是珠三角地产商唱主角，参展中寥寥无几的本地开发商还是那些注重品牌建设企业的一如既往。“观望者众”成为秋交会的主旋律，“繁荣”的背后是一片哀嚎。
¢房地产市场刚刚上演一场悲剧
观深圳上半年的房地产市场，对于真正的置业者来讲无疑是场史无前例的悲剧景象：有人在制造悲剧；有人成了悲剧中的主人公；有人坐收渔利。由于房价的高开高走，社会阶层的两极分化也随着阶层总资产的重新洗牌而加剧，就连就业者的价值观也在发生变化：重新审视工作的意义，也让非房地产类的中小企业发展遇到前所未有的艰难……
深圳秋交会“十一”长假的7天中新房成交仅为82套，似乎预示这场3月以来的悲剧正在谢幕。然而，我们必须明确地看清楚政策在房地产市场的发展中起的作用最大，只要像3月那样“有人”认为深圳的房价合理，房价的暴涨就会再次到来。
在现行的住宅土地政策下，房价上涨是“大势所趋”，大幅度上涨也是应该的。我们的经济处在初始阶段，房地产业也不可能逃脱“阶段供给不足”造成的稀缺，同时，被人为地投机炒作一下，再加上大力倡导房地产为支柱产业的前提下，房价一路高歌在所难免。
现行的住宅土地招拍挂政策已造成了如今面粉（地价）贵过面包（现房）的现象，这种博弈像“瘟疫”一样在全国传播。像小产权房的价格大大低于同地段的新房，归根结底在于地价。我一直认为房子价格同地价有密切关系，那些认为与之相背离的专家学者，到现在应该扇自己一记响亮的耳光。
¢房价是否再能昂起倔强的头？
现在是个非常关键的时期。投机洪流一部分转向内地；一部分在聚集，等待时机。从民生角度来看，深圳的房价应该至少下降60％，不然中产阶级可能一辈子买不到一套房子；从市场化的发展角度来看、从深港一体化来看，深圳的房价应该再上涨60％才能基本看齐香港房价，然而，需要清醒的是香港好的地方还有至少80％要学习。房地产必须深度调整，如何调整房价似乎是目前最难的事情。
很多人认为是房价上涨资源有限造成房价暴涨，如果房价下跌就是资源充足了？这显然是表面原因；也有人认为是业已形成的深圳商人的资金聚集所致，这有些道理，但还不能说明根本。资本具有很强的逐利属性；深商充足的资金投入房地产让房价上涨，那么他们为什么要投入房地产市场而不更多地从事生产？因为生产产品不单烦琐，产生效益慢，房地产可以暴利，这符合企业逐利原则。在深圳倡导“高端服务业”思潮的带动下，从事生产的环境正在像香港一样，企业不得不内迁。
我认为：社会管理的缺失，房价就会暴涨。房价问题更多的是管理问题，其它问题是浅层次原因；而这个“管理”就是有效的宏观调控系列措施。房地产接下来的调控还必须用财政政策抑制需求为主题来解决房地产问题。
¢久违的营销抬头了，调控让市场“沸腾”。
从秋交会上不难看出，房地产营销重新抬头，预示者行业理性的回归。
一个行业到了不用营销的时代一定是出了大问题，说明产品变得“稀缺”，垄断加剧，政策失效等一系列问题的综合反应。
菲利普?科特勒认为营销管理的本质主要包括四个方面：一是选择目标客户群；二是更深入地了解目标客户并提供相应的产品和服务；三是形成营销差异化；四是形成产品的独特性。我们的房地产营销主要在满足第一个方面，就像2005年深圳住宅用地在50多万平方米的供应量是往年一半的供应量的前提下，户型却是以大户型为主，因为这部分用家能付得起高价格，只要销售成功，其它的都是次要的。这样就人为地造成了一般住宅的稀缺，更不要保障住房用地了。这样的背景下不谈营销也是正常的。
¢抑制需求才能让需求理性
单纯靠增加商品房的供给会事与愿违，并从98年开始就是这个调子，结果使掌握社会财富的那小部分人有更多的房子。
现在，有些发展商也在担心，担心天上掉下来的利润来源背后有玄机。投机者、投资者在转移战场，置业者深度观望。对于物业保有税等政策迟迟没有落实，加剧市场的观望情绪，其实这是管理上的小技巧：让市场消化，即市场机制。而进一步出台更加严厉的措施是必然的。
我认为从管理的角度来看，特别是中央集权的体制下，房价的升与降完全是可以掌控的。我们都看到现行制度缺陷所导致房地产市场扭曲发展。有效的宏观调控管理的加强是房地产市场发展的必然趋势，也将是房地产未来发展的主调，也预示着“房地产业精细化管理”调控时代的到来。（作者系资深地产战略策划家）
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