高房价让深圳人再次迁徒

作者：戴欣明

本文2007年8月17日发表在《深圳商报》

    近来经常会晤香港朋友，在谈到深圳发展时，他们有一个普遍的感觉：深圳是大香港

的一部分，比如香港将对拥有深圳常驻户口的人实施香港自由行。更主要的体现是房价；

深圳的房价已经达到了香港房价的三分之二，深圳河我们这边的房价已经高过河对岸的房

价。但是深圳的住宅小区环境比很多香港的好，户型大而实用也是香港人普遍的认为。

    现在香港人越来越认可深圳的经济发展以及深圳人（指常驻户口的人），说明深圳正在

和国际“接轨”，首先表现的就是房价，其次表现在生活方式，再者是生存模式；或者说

深圳和香港社会很多方面更多地融合了。然而，这仅仅是我们看到的有利于香港的一面。

    国际著名经济学家弗里德曼被问到：如果从法制健全的角度看社会，你会想到哪个城市，

他的回答是香港。这无疑是深圳与香港最大的差别，也说明深圳的国际化是浅层次的，非

系统的以及东施效颦式的发展态势，比如土地招拍挂制度。而对于深圳很多市民来讲，深

圳似乎正经历一段“长痛不如短痛”的发展时期，像房价用半年就基本完成和香港对接，

让深圳人的“尊严”一夜间在香港人心目中的形象得以彻底改变，像一家人一样欢迎我们，

曾经深圳一套房是香港一个卫生间的说法已不复存在。缓解深圳交通等问题的西部通道从

立项到开通差不多用了15年，最近得以建设开通；地铁建设如火如荼；连接珠三角的道路

密如织网，各方面都表明深圳城市化步伐加快。

    因为深圳的特区地位，历来难逃政策导向的约束，忽左忽右。接轨香港是深圳市民的真

实意愿吗？正所谓欢喜三重天！房价高涨中受益的人欢喜；没能跟上步伐的无奈；“有识

之士”开始置业珠三角、移民大中国！

    有数据表明，在东莞、惠州的新开楼盘中，深圳的置业者到达50％乃至更多，在广州新

开楼盘中深圳的置业也达到了一成多，其他一线城市及二、三线城市也出现“深圳炒房团”

的身影。说是“炒房团”，我认为现在更多表现的是“置业团”，因为很多城市还不具备

炒房的时机，在先行的一批人中更多是在深圳的无奈，不得不回乡置业，而到了内地却成

为了“深圳客”，再经过媒体炒作成了“炒房者”。

    深圳人的概念没有明确定义，往往对一直在这里工作的人就可以称为深圳人，毕竟深圳

本身就是个移民城市，然而高房价让部分深圳人回乡以及迁徒到中国其它城市就是必然，

就像很多香港人迁移到深圳一样。高房价再织深圳人的移民梦的同时，带来的新变化：深

圳人、企业、产业被破洗牌，高房价起到新的血液强迫旧的血液，甚至好血液排出的作用。

    深圳亟待改变自身的形象，不单是近1200万人口的规模效应、大深圳建设、城际合纵，

真正能支撑城市发展的因素很多，更应该在内涵上下功夫，建人居城市，一个很好融合不

同移民文化的城市，而不应该是个物欲膨胀的，急功近利的城市。

    从发展的角度来讲，深圳的需要一个由精英及中产阶级为主体的社会架构，和香港融

合；和国际融合，带出新深圳特色。不过这个过程来的太快，造成了房价暴涨，工资下降

等不公局面，加速了阶级的分化，同时看到的是现有中产阶级也对未来期望的担忧，这也

是用一味强调市场化解决带来的，我们不能再摸着石头过河，取而代之的应该是理性的城

市运营。快速的换血是否带来中产阶层的迅速增长？在没有解决一般市民的住房问题时，

让广大购房者承担快速变革的痛楚；牺牲大多数人的生存利益，这是否是应该的！

    最近，国务院名义出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》而不

是部委名义统领住房保障工作，表明政府在住房问题上开始关注民生，重民情。

    我希望深圳能真正成为移民者的天堂！

    (注明：网络版为完整版本)

 （选读：链接一篇同戴欣明有关的文章）

　　与香港一水相隔的地理优势，使得深圳成为港人北上置业的上佳之选。根据深圳

国土局在7月公布的数据，包括港资在内，所有外资在深圳购房约占到8％。有专家认

为，外国人在深圳购房的并没有形成规模，港人是构成这8％的主力，而且这个数据

还稍显保守。

　　上半年的房价高涨，经历过1997年楼市崩盘的港人纷纷感到了房价的“高处不胜

寒”。7月，政府开始对深圳房地产市场进行一系列宏观调控，二手房市量价双降，

尤其是针对港人炒房的限令出台后，港人纷纷开始寻求规避房市风险的办法。 “港

人的置业行为历来是深圳人购房的风向标，港人规避风险的心态和动作势必影

响一大部分深圳的投资者”，深圳“地产四杰”之一的戴欣明认为。

　　趁热出售　租房待市

　　据某媒体报道，港人李先生2003年以47万元购入南山区一两房物业，今年6月深圳

楼市价钱高到他认为“已经达到顶点”，遂以近3倍的价格卖出，同时在同区以3000元

／月的价格签下三房物业的一年租约，准备观望一年后再投资物业。

　　“以100万元一年息4万计算，每个月可用3000多元利息租房。如果明年深圳楼价退

烧，我再以手中资金买入更大单位自用”。李先生说，他已劝说不少在深有房产的香港

朋友套现，用卖房所得的利息租房。

　　根据置业国际的研究数据显示，7月最后一周南山区市场成交均价达到20499元／平

方米，如此高价令不少港人认为“已经超过香港的屯门、元朗”，到达临界高点，也让

很多人考虑回屯门区等地区置业。“屯门区中心时代广场的住宅单位成交均价每平方米

才2万余元，而深圳南山区起码2万元／平方米，有的甚至达到4万元／平方米”，李先

生认为，深圳房价贵过香港是不可能的，当一般人已经买不起深圳房子，这就是泡沫的

征兆了。

　　记者就此采访了深圳市南山区的一些地铺，大多数的置业顾问都说有个别这样的案

例存在，但是目前把房子卖掉转去租房的港人还是比较少，并不能成为趋势。“同事手

里有过这样的客户，但是几乎都是比较小型的投资者，他们手里可能持有的房屋并不多”。

　 根据上海市的实证研究结果，租售价格比的合理区间为150到230，而根据中原物业三

级市场的交易记录，全市房屋总价于月租金的比为294，高于合理区间。“目前深圳的情

况是，楼价非常贵，而且不断攀升，但是租金却一直平缓，远远赶不上楼价的涨幅”，

戴欣明说，“在买房不如租房的情况下，精明的香港人会想出抛楼租房也并不稀

奇。”

　　“这些炒家的心态就像买股票一样，希望高出低进，从中获利”，美联物业的一位

置业顾问说，但是对于大多数香港人来说，房子是固定资产，比钱拿在手里放心，如果

出售房屋利润不高，他们会宁愿留下自己住而不愿意随意就将房子出售“。

　　套现资金投资金融市场

　　“随着CEPA、香港自由行等政策的出台，在很多香港人心里，深圳是'大香港

'的一部分”，戴欣明说，很多香港人到深圳来投资是因为此前的房价对香港人来

说并不高，然而现在，当深圳的房价高得要与香港接轨的时候，就会有一些人将

一部分房屋套现后将资金分散投资。

　　深圳市某证券公司的工作人员张先生介绍说，从5月30日的打压关口过去之后，7月

中旬金融市场又开始热起来。“房市低迷，也不排除一部分港人将房屋套现后把资金投

入金融市场。”

　　根据中原地产的资料显示，香港的房地产市场经历过一个比较完整的复苏、高涨、

危机、萧条的周期。 “香港人在这个完整的市场里，投资意识和防范风险的意识

都比较强”，戴欣明说，“他们会根据市场的风险程度来对市场进行分散投资。”

　　大部分港人持楼观望

　　记者就此采访了中原地产深港研究中心总监张伟，张伟表示“不知道数据从何而来，

中原并没有专门针对港人置业转向做调查研究”。而目前，深圳大部分的港人购房者处

于持楼观望状态。

　　经历过1997年楼市崩盘的香港人北上投资时，大都不仅仅着眼于短期利润。记者在

采访中了解到，大部分的香港人到深圳购房都是用来长线投资。“在7月之后，会出现降

价抛盘的大多都是做短线投资的客户，大多数港人都处于观望状态”，世联地产的一位

置业顾问也告诉记者。

　　文小姐原本是岗厦区居民，因为婚姻原因早年去了香港。2005年，文小姐回深圳投

资了4套房子。“当时买的都是比较高档的单身公寓，买的时候价钱也不低”，文小姐说

。今年6月份的时候，文小姐感觉供楼有些吃力，于是将其中的两套房子以18000元／平

方米的价格卖掉，“当时如果不是急需要用钱，我是不会卖房子的”，文小姐说，“我

有很多香港朋友大家都在深圳买房，以前房价高的时候，大家都看好深圳，这两个月虽

然政府出台了措施，但是大家都不会卖房子的”。

　　“我也经历过香港1997年的楼市崩盘，但是我认为，最根本的原因是在于回归之前

市民的心态乱了，不知道回归过后的政策局面会是什么样子的。而现在深圳市经济不断

增长，尽管政府有一些打压，但是房价最终还是会上涨的”。基于这种心态，文小姐将

剩下的两套房子拿在手中，准备等到政策明朗后再放盘。

　　转战内地其他城市

　　深圳房价上半年涨势过猛，不具持续性。有业内人士分析，在政府宏观调控下，考

虑到深圳市民的住房需求，预计今年下半年深圳楼价涨幅约在3％－5％之间。香港投资

者很可能会把资金转投内地其它城市，比如东莞和广州之类的珠三角重点城市。

　　香港置业国际主席蔡涯棉也曾表示，深圳市政府的系列宏观调控措施将影响港人到

深圳置业，预期较今年上半年，下半年港人深圳购房个案将下降10％。港人深圳买房意

愿减弱，或有转投内地其它城市房地产市场趋向。

　　“深圳现在并不是入楼市的好时机，不仅房价本身较高，限外令更是港人置业的阻

隔”，港人许小姐说。在香港生活多年的许小姐祖籍潮州，随着深港合作的加快，她在

深圳购置了两套房。”以前买的房子自己住一套，另一套长线投资的用来出租。”

　　深圳限外令后不久，许小姐开始去珠三角其它城市去买房子。“我比较看好东莞的

房子，东莞的工厂和外国人多，一般的房子都很好租，比较高档的房子更是可以租个好

价钱”。

　　许小姐介绍，自己一直在房地产市场进行投资，还是有一些经验。对于深圳的楼市，

她表示，经过了这一个观望阶段应该平稳很多。另外，许小姐还认为，深圳市对于港人

购房的限制是暂时的行为，以后会逐渐放开。而许小姐的这个观点也得到了大多数香港

朋友的认同。“他们不需要去别的地方投资的都把房拿在手里，等待更多政策正式出台

后再说”。

　　深圳楼市从波动中向理性回归

　　香港人的置业行为无疑是深圳购房者的风向标，在目前的形势下，深圳的购房者也

采取了同样的姿态抵御风险。在南山工作的朱丽娟说：“以前房市火爆，我几乎都把钱

投到房市。现在房市冷清，我也开始改变投资计划，将一部分资金用来炒股，还在老家

武汉买了一套房子”。

　　“深圳的投资者最多的还是在持楼观望，当然相对于港人来讲，深圳人的工资供楼

压力可能会更大一些，所以降价放盘的深圳人可能多一点”，美联物业的置业顾问何先

生说。

　　“香港人对于政策非常敏感，对市场反应也非常迅速”，戴欣明说，香港人

对于房市做出的反应会在很大的程度上影响深圳的房价以及深圳人对房价的判断。

　 记者在走访中发现，大多数的港人对于深圳的房市还是持乐观态度。他们大都认为目

前深圳房市的冷清是暂时的波动，相信深圳房价最终会平稳发展。

　　这一点也得到深圳市国土局房地产研究中心主任王锋的赞同：“现阶段政府的调控

旨在打击不实的炒作，让房价回归市场，从根本上来说，只要经济保持良好的发展势头，

城市化进程依然不断增长，产业结构依然敏锐，金融链条完整，深圳的房价依然还会稳

中有升”。

　　王锋表示，目前深圳房市正在处于一个从波动中回归理性的阶段，对于投资者来说

是一个冷静的观望期。