■戴欣明春交会演讲直播【7场－3】
【戴欣明在2007中国深圳（春季）房地产交易会，城市土地展（总第28届）七次演讲之一（2007年
4月29日至5月2日之间）】
2007中国地产“新形势、新趋势、新模式”名盘实战讲座流程
【主 办】：众厦地产、新L网、住宅与房地产杂志
【协 办】：观澜湖房地产开发有限公司、爱普斯顿国际投资项目顾问(深圳)有限公司、广州维森
置业有限公司、英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司、深圳清华大学研究院
【特别鸣谢】：2007深圳（春季）房地产交易会组委会
【时 间】：2007年4月30日（星期一）下午16：00??18：00
【地 点】：2007深圳（房地产）春季交易会（深圳会展中心1号馆论坛会场）
【议程安排】：
■15：30??16：00： 嘉宾签到，凭邀请函换取入场证入场
■16：00??16：25
【演讲嘉宾】：观澜湖房地产开发有限公司董事、总经理助理【洪刚】先生
【演讲主题】：“休闲产业、休闲地产的成长与发展”
【企业简介】：观澜湖地产，是中国目前最专业、最大高尔夫物业专业地产开发商。公司发展远
景规划是：依托世界第一大球会??观澜高尔夫球会，以卓越的品质、规划及管理，打造具有国
际经典风格的首席国标高尔夫生活住区。为尊崇高尔夫文化的国际国内精英人士创造与自然环境
完美融合的生活环境。
■16：25??16：50
【演讲嘉宾】：前中体奥园董事、常务副总裁，现广州维森置业有限公司董事长【张维伦】先生
【演讲主题】：“房地产项目开发系统之案例分析”
【企业简介】：广州维森置业有限公司是国内第一家有成功开发大型地产项目经验、融中西方房
地产管理精髓于一体的房地产开发管理公司，拥有来自日本清水、和记黄埔、奥园集团、新世界
集团等国内外著名企业的专业人士，在国内成功开发多个知名楼盘（如连续获得中国第一名盘的
南国奥林匹克花园等）。
■16：50??17：15
【演讲嘉宾】：爱普斯顿国际投资项目顾问(深圳)有限公司总经理【邓家伟】先生
【演讲主题】：创新型设计理念是大盘增值的核心
【企业简介】：爱普斯顿是世界一流的城市运营商和建设投资综合服务商，具有86年悠久历史，
总部在美国芝加哥。业务遍布全球，涉及建设投资、城市运营、工程建造、项目管理、建筑设计、
规划设计、景观设计和室内设计等诸多领域。用先进的投资、管理、规划和设计理念，为世界各
地城市建设及发展提供全面优质的服务和解决方案。
■17：15??17：35
【演讲嘉宾】：英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司总设计师、总策划师【戴欣明】先生
【演讲主题】：人文 . 景观 . 地产.
【企业简介】：英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司（U.K.AREARFEI SPACE ART DESIGN LIMITED）是一家从事城市规划、房地产建筑规划设计和环境景观设计的专业公司，总部设在英
国的科尔顿（CROYDON），在新加坡、深圳设有分部。聚集着一批来自英国、德国、新加坡、
加拿大及中国本土的优秀的建筑、景观设计专家。2002年正式进驻深圳以来以先进的理念、创新
的手法和代表国际规范标准的操作程序，始终走在国内同行业的最前列。
■17：35??17：55
【演讲嘉宾】：深圳市众厦实业发展有限公司技术总监【杨文斌】
【演讲主题】：纵横之道??大盘发展趋势实证研究
【企业简介】：众厦地产成立于1996年，提供包括房地产投资与发展顾问、产品规划与营销策划、
土地市场分析、商用物业定位等全程服务，整合“资源、经济、品牌、客户”四大价值体系。十
年来已服务于全国15个城市140多个住宅、商用类物业项目，累积完成销售面积580万平方米（其
中95万平方米为商业、写字楼项目），始终保持业内领先的优异业绩，连续三年入选中国房地产
策划代理企业50强。
■17：55??18：00
讲座结束
（4月29日会展中心z010展位东北角众厦地产展区，凭地产行业的个人名片，登记领取邀请函，现
场仅发50张）
【主持人(韩涛) 】：各位领导，各位朋友，各位嘉宾，大家下午好！“决战大盘 创新名盘”2007
房地产新形势、新趋势、新模式名盘实战讲座活动现在正式开始！（掌声…）
首先自我介绍，我是本次活动主办方深圳众厦地产营销总监韩涛，今天能借此机会与各位地产名
人以及业内同行来做专业交流深感荣幸，出席今天演讲活动的各位嘉宾有前中体奥园董事、常务
副总裁，现广州维森置业有限公司董事长张维伦先生、爱普斯顿国际投资中国区总经理邓家伟先
生、英国雅而菲机构总设计师、总策划师戴欣明先生以及深圳众厦地产顾问有限公司总经理助理、
技术总监杨文斌先生。可谓汇集了房地产开发产业链上的各路精英，让我们以掌声表示欢迎！在
此，我还要代表讲座筹办各方对来自全国和深圳各位新闻媒体的朋友以及在座的各位地产行业的
新老朋友们，感谢你们的关注与支持，欢迎大家今天的到来，谢谢大家！
由于时间所限，我们今天邀请的嘉宾演讲时间限制在20分钟以内，如果在座的朋友需要与嘉宾有
更深入的交流和互动，请在活动结束后与嘉宾交换联系方式，在演讲过程中希望大家将手机调至
静音，以示对嘉宾的尊重。
现在有请第一位演讲嘉宾，来自广州维森置业的张维伦董事长做主题演讲。广州维森置业有限公
司是国内第一家融合中西方房地产管理精髓的房地产开发管理公司，以丰富的开发经验与专业操
作开辟了一条房地产大盘全程运作的全新之路。有请张董。
……
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★★★★★由于演讲内容都可以在网上、报纸等等地方都可以查到，没有摘录全场演讲嘉宾的所
有演讲稿。
因为【戴欣明】在现场演讲时配有大量图片，所以在此一起刊载【戴欣明】的演讲稿内容及有关
演讲配置的图片，便于更清楚了解品牌地产的一些前沿思想。
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主流思维下地产的操作指南
■戴欣明春交会演讲直播【7场－3】
人文景观是置业者新生活的纽带
戴欣明
【戴欣明在2007中国深圳（春季）房地产交易会，城市土地展（总第28届）上七次演讲之一（2007
年4月29日至5月2日之间）】
戴欣明：首先非常感谢众厦地产、新L网、《住宅与房地产》杂志社给我这样的机会跟大家恳谈几
句，可能有些人知道我是谁，有的人不知道我是谁，简单地自我介绍一下，感谢媒体的厚爱，我
在2006年度深圳十大地产博客人物上荣登榜三，前面是王石、王志纲。今天我更多的还是以一个
操作者的身份来人文景观，我演讲的题目是：人文景观是置业者新生活的纽带。
这次春交会有一个明显的特点，和往年不一样，我感觉今年的春交会更加注重人文方面的环境，
这也是我今天演讲的主题，强调的是人文居住价值。（照片）这张照片是接受S房网和广东电视台
房产频道采访时拍的。
我为什么要讲人文景观呢？地产正在面临着一个新的方式，这种新的方式我称之为人文地产，我
们的人民在目前这样一个阶段当中正在追求一种新的生活方式，这也是我要去谈的，我们做地产
到底是为了什么？我会从三个方面简单的谈一下，一个是景观地产，是地段还是环境？第二是人
文景观，地产业的景观化趋势。第三、人居环境是景观设计的走向，就是我提倡的景观价值的问
题。这里有一点需要特别重复的，新时势定义下的发展商战略思路，为什么提这一点呢？可能对
于雅而菲所提出的观念会有更好的理解，大家都知道，我们在90年代初做开发商是建房子，90年
代末是建社区，2000年开始建一个有品牌的社区、花园，这个时候很多人在倡导地段概念，地段
、地段、还是地段！这样来诠释房地产，房地产卖的是地段。
从2007年，房地产处于动荡的年代，这个年代我们认为是一个机遇与机会并存的年代，这里有一
个重大的区别就是在于房地产流程当中最明显的特点在于景观环境，有人文的景观环境可以充分
体现出新生活的意义，为什么我们说是“新生活”呢？现在房地产开发出来一个产品，一个产品
卖出去以后，到底卖的是房子还是什么？从我的角度来看，更多的卖的是给置业者一个新生活的
居住方式，应该是一种“新生活”的概念。这就是我说的现在房地产要卖什么，随着人们购房心
态的理智和成功，居民对住宅需求已逐渐从“居者有其屋”演变到“居者优其屋有益身心健康的
绿色住宅。（照片）这是我在展会上随便拍的几张照片，看
看这张：“触拥山水、三庭院、空中花园……通透的景观语言”，这不是我们以前所倡导的，90
年代初期我们倡导建一个房子，到后来建一个社区，到现在建一个有人文价值的社区有很大的区
别。这是我们设计的一个景观作品，如果说这样一个景观当中把房子全部排好没有景观作为软环
境的纽带的话，这个景观和任何的景观没有什么大的区别，前面两位演讲的嘉宾也提到了这一点
。这些照片都有人文内涵在里面，这是我们设计的作品。
景观地产阶段应该是从“卖地段”走到了“卖环境”，2007年之前很多人都提到了“地段、地段、
还是地段”，我现在做一个补充，从去年的“国六条”开始，很多人开始理性了，或者说我们的
政府已经开始理性了，理性面对房地产，消费者已经有这样一个概念，他们所追求的已经不单单
是地段，比如说万科可以在一个人烟荒芜的地方建一个房子，但照样好卖，他用人文环境创造了
地段，人均可居住环境，或者说一个有价值的环境。很多一线开发商或者说有些二线开发商在做
的时候已经做到了这一点，这对于今年春交会展会上很多二、三线城市的企业来说是一个机会。
我平时做很多方面的事情，景观是其中的一块，我是做全程策划的，（照片）这是我们城市做的
二、三线城市景观设计案例，这是普罗旺斯，现在场上有人去展示的一个产品，透过这张效果图
我们所看到的是它塑造出了一个人文气息的环境，而不单单是一个房子。这也是我们设计的一个
作品，一个二、三线城市的案例，我为什么把二、三线城市的景观案例拿出来呢？从今年的形势
来看我想给大家更多的信息，今年是二、三线城市的机会，是中小型企业开发商的重大机会，我
所说的是他在房地产开发当中应该关注什么？就是我最开始说的应该关注作为人文景观、作为规
划和居住方式之间的一个有效的纽带。
接下来是第二方面，一个重要观念，人文景观：置业者新生活的纽带。刚才我已经说的很清楚了，
人文是景观的核心，以前我们经常提到很多盘子有知名度，但是不一定有品牌，有品牌也不见得
有价值，就像现在说的，有景观了，有没有人文？有人文了有没有价值？就像我们所说的任何一
个地方都有一个文化在里面，这个文化对你有没有意义？我们所强调的是这一点，我们所倡导的
是一种生活方式，透过人文景观环境的营造出我们作为一个人的生活意义。
第三、有价值的人居环境是景观设计的走向。很多人想知道现在的景观走向是什么？原来我们规
划了一个景观，现在我们看到很多盘为什么没有受到大家的追捧呢？或者说现在涨幅比较大的盘
子明显一看都是景观好的，并且有价值、有人文景观的房子？大家可以顺着我的思路去想，很多
房子涨的很厉害，四、五万一个平方，你会发现它的确有一些价值在里面，我们所能看到的更多
是在人文景观这一块。这些是我们最近设计的刚刚开盘的槟城西岸，在每一个景观当中我们认为
都要有一个鲜明的个性来体现这个楼盘和其他楼盘不同的价值，这是现在的效果图，这个公司也
是实力比较强的华盛地产，我想他可以做的很好，因为我们的合作伙伴都是中高档的合作伙伴。
我想讲的更多的是操作层面，我刚才已经说了，有价值的人居环境景观设计的走向就是系统考虑
置业者的新生活方式。事实上现在很多设计师的水平老提升不了，原因是什么？他不能给置业者
规划出一个新生活方式，当然我们不是随意的去给人规划新生活方式，他做不到的本身是他很难
有这样的一个精力去提升人家的生活，比如我们说一个室内设计师连五星级酒店都没有住过的话，
没有在五星级酒店里生活一个月，他所设计出来的五星级酒店肯定就不是那么一回事，需要设计
师通晓各方面的知识，你才有可能通过多方面的定位来设计一个所谓的新生活方式。
透过这样一个整环境系统的思考，我们可以把我们的设计考虑的更周详，把我们的理念充分的展
现出来。（照片）这个盘也是我刚刚在现场拍到的，实际上这个盘如果没有水景就会显得很一般，
如果没有山景的话同样会很一般，这里的价值最主要是他怎么来塑造这个人文地，当然今天我不
评价他的价值。这是一些二、三线城市的设计景观案例。（图）这样两栋房子以前我们都可以看
到的，真正的区别就在于中间的景观带，由于有了这个景观带，这个房子的价值就会和其他房子
的价值有所不同。
我这里有一个建议，在未来我希望能购买一些具有人文景观价值的房产，还有可能抵抗部分房地
产泡沫！我的演讲到这里结束，谢谢！
右起五为众厦董事长兼总经理郭澍楠，右起六为戴欣明