深圳地产疯涨何时休

警惕！深圳地产泡沫猛力来临

                                图腾镜

    在说深圳地产泡沫之前，先举一个例子：1992年，海口国贸地段房价飚到8500元/平，100平的房子售价85万，首期款25万，银行按揭60万。宏观调控后，海口的房价跌破3000元/平，60万的按揭款足够买到两套100平的房子。地产泡沫破灭出现大范围“断供”恶果，已购高房价的买家纷纷停止银行按揭，买家和银行的损失惨重，更导致了海口300多栋烂尾楼的出现。

    不得不说，地产泡沫一旦出现，其结果难以想象。肯定的说，如果中国地产再次出现泡沫，不仅把地产行业及产业链推向危险的境地，而且可能会带来社会的风险。泡沫将触发社会矛盾激化，引发更大的经济泡沫的冲击。

●深圳地产泡沫险象环生

    兰江地产董事长、资深地产专家刘海洋深有感触的说：“深圳房价过快的飚涨，对地产行业来说，并不是一件好事，不利于地产行业的健康发展。未来数年，深圳房价有可能出现回落的现象。”回味刘海洋对地产现状的评判，不得不承认，近年来，深圳地产房价涨幅速度的确令人匪夷所思。

    金地梅陇镇一期开盘以7300元/平刺破龙华的房价记录，而梅陇镇二期第二批将在今年7月推出，预计均价将冲破16000元/平，一年内，房价涨幅达2.2倍。春华四季园一期开盘只有6300元/平，而“五?一”开盘的封官500多套房价高达14000元/平，涨幅也高达到2.22倍。

    3年前，任克雷认为华侨城波托菲诺一期卖到7500元/平就心满意足了，被陈劲松用营销驱动卖到9500元/?，任、陈二人同举了庆功酒。今年上半年，波托菲诺四期小高层开盘前，华侨城邀请地产楼记研讨楼市，某领导明确告诉楼记：“今天我们不谈房价，只是和大家叙叙旧。” 言下之意，华侨城对房价自有定论。事隔不久，四期开盘均价设定为48000元/平，再次打破深圳高层地产的售价记录。三年内，波托菲诺房价翻了整整5倍。去年，香蜜湖1号实现均价为29000元/平，剩下80套高层房源留在今年开买，均价冲高45000元/平。

    以上房价指数表明，市场经济带来了地产经济的勃发。楼价不断攀升，股价猛然高涨，已经泛出泡沫经济的朵朵浪花，这与1980年代后期的日本越来越相似。笔者不反对开发商追求经济最大化的企业行为。当深圳房价在一年或三年内表现“出色”的惊人涨幅，在深圳地产历史上尚属首次，甚至在全国也极为罕见，笔者善意的提醒消费者，深圳地产确实存在泡沫，豪不夸张的说，地产泡沫甚至到了险象环生的境地。

●深圳人和温州人的财大气粗

    2001年，抱团的温州人带着明间游资1500亿，潜入上海地产，买断了上海在售的所有楼盘。温州人全面控制了上海地产，使得上海房价一涨再涨，短时间内使得上海地产均价顶到30000元/平，汤臣一品等项目的售价高达10余万/?。2005年“国八条”出台后，温州人撤离上海，带走3500亿炒房利润大笑而去，心中暗胙高兴：温州狠狠的把上海玩了一次。带走巨额利润的背后，却坑苦了上海的平民百姓，工薪阶级的上海人只好望楼却步、望楼价而兴叹。

    如果温州来到深圳恐怕也难逃地产厄运，深圳房价并没有被外来的“狼”吃掉，而是被深圳人“自摸”了。事实上，深圳人抬高房价的功力绝不亚于温州人，深圳人和温州人一样，近几年财大气粗的投资楼市，普通百姓只能纷纷迁居关外。

●深圳自住买家淡出市场

    根据“二八”定律推算，深圳确有20%的有钱人，20%的人又掌握着80%的经济权属，于是，20%的贵胄阶级的资金流向了地产市场。事实证明，深圳豪宅地产的夜间亮灯率只有43%，已经形成了“投资人”将房产转卖给“投资人”炒的格局，真正有自住需求的买家已经漫漫的淡出市场。

    一两年后，投资人发现房价被悬在空中不再飚涨，而真正有自住需求的买家已经无力传手“接力棒”，房价极有可能急剧下滑，深圳地产泡沫即彻底告破。地产神话就像多米诺骨牌一样破灭，人们的财富仿佛一夜之间化为泡影。从骄傲、自信到自负、绝望乃至愤怒，届时深圳地产将出现“有价无市”的悲惨局面。

●地产炒家需谨慎入市

    炒家的购买动机是围着“买涨不买跌”的趋势而进行，楼市看涨，买家蠢蠢涌动，纷纷吃进楼市。有一点笔者必须说明，由于深圳城市核心竞争力有一定的限度，深圳城市整体经济实力还无法与上海或北京抗衡，所以，深圳房价也有“封顶”的时候，房价已经是成倍的在疯长，不可能再这样的无限度的看涨，飙涨的幅度十分有限，规劝炒家谨慎入市地产。

    深圳地产泡沫爆破的时候，将呈现两种结果：一、象现在的上海一样，房价涨幅停滞了；二、抛家多过买家，楼价在一夜之间狂泻。这两种结果向地产炒家暗示：前者没有赚取空间，后者导致炒楼亏损。笔者不希望深圳楼市出现尴尬或爆跌的恶果，仅冀深圳楼市能够长足的稳步发展。