深圳楼价难调，五月将受政策性冲击？

_风林火

    在不久前结束的“两会”新闻发布会后，温家宝总理对香港政府“公屋”政策保障中低
收入本地居民住房的效果表示肯定。3月22日，“全国房地产市场宏观调控部际联席会议检
查组”由国家发改委副主任姜伟新带队，选择深圳作为第一个“重点城市”进行抽查（九部
委：建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、国家税务总局、监察部、央行、银监会及
国家统计局），抽查结果将由建设部汇总呈送国务院。据了解，这份汇总报告的内容，主要
从地方落实中央调控精神所采取的措施以及实际取得的成效，为制定2007年地产宏观调控政
策与手段提供参考。
 
    那么，在2005年“加息”、2006年“加税”、“限户型”等调控政策之后，出于政治考
虑，2007年显然中央对“抑制房价上涨过快”，仍会作为一项重要的“民生工程”来抓。那
些执行中央精神不坚决，措施不得力，效果不明显的“个别重点城市”，其面临的政绩考
核、社会舆论等方面压力会明显加大。

    在全国政治中心北京，将于4月26日投标的首块“两限房”???海淀区西三旗（原北
京轮胎厂）住宅及配套项目标书中明确规定：1、要求住宅套型面积90平方米以下；2、北京
市放弃经济适用住房购买资格、受征地、拆迁影响及中低收入家庭购买优先；3、中标开发
商须配建1.95万平方米廉租房；4、各项建设指标应达到北京市相关住宅建设标准定，并按
照北京市建委、市规划委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭装饰装修管理若干规
定》执行；5、“两限房”地块将按照北京市国土资源局的规定，比当地同质普通商品房平
均价格下降10% -15%，平均销售限价明确为6350元/建筑平方米，允许在6032.5元?6667.5
元/平米之间浮动，但最终每栋住宅楼平均售价不得超过房屋销售限价。 

    在响应中央政策方面表现最积极的城市广州，张广宁市长代表政府提出七大措施：
    一、2007年开始连续三年全市十区每年供应住宅用地不少于5平方公里，住宅供应量达
到建筑面积1250万平方米以上。同时，将制定相关措施积极盘活空置住房的销售。

    二、2007年投入15亿建设保障型住房2.3万套，194.1万平方米，全部解决2005年在册的
人均居住面积10平方米以下的5643户双特困户住房问题。到2010年要建设经济适用房840万
平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入家庭的住房问题。允许部队和国有
大、中型企业利用自有居住用地自建经济适应住房，并引导和激励房地产开发企业利用自有
土地或参加公开竞争参与经济适用房建设，对于企业投资建设经济适用房可享受有关优惠政
策外，政府还将提供优先服务和激励政策。

    三是加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住用地供应量。2007
年，将公开出让16宗居住类闲置用地，规划建筑面积102.96万平方米；通过司法拍卖和公开
出让盘活再利用16宗烂尾地，规划建筑面积32万平方米。合计在老城区增加供应建筑面积
135万平方米、约1.5万套住宅。  
    
    四是加快推进老城区改造，改善人居环境。要围绕实施“中调”战略，政府主导，引入
多种社会力量，加快城中村和危破房改造步伐。2007年将完成22.8万平方米危破房改造任
务，并启动荔湾、越秀、海珠区三个地块共17.65万平方米旧房连片改造项目。  

    五是加快用地和房屋建设审批，加快住房供应。政府要求国土、建设、规划等部门进一
步规范房地产开发建设管理行政许可，简化办事流程，力求实现商品住房开发审批流程总体
时间大幅缩短。  

    六是开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩
序。坚决打击闲置土地、擅自变更规划用途、违规交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房
源和哄抬房价行为。  

    七是加强宣传引导，创造良好的舆论氛围。增强政策透明度，全面、及时、准确发布土
地出让、商品房供应量、基准地价、基准房价等信息，促进市场理性发展。  

    回看深圳，许宗衡市长在市“两会”上表示深圳房价有“调控空间”，政府近期公布的
调控措施有：一是发文整治商品房违规销售行为；二是在“近期建设规划2007年度实施计
划”中，确定今年新增住房用地面积为2.1平方公里，比去年增加1倍。另据了解，2006年6
月-12月，该局核发批准住宅总建筑面积202万平方米，其中90平方米以下户型21109套，总
建筑面积147万平方米，占住宅总建筑面积73%。但与调控基调相反，在刚刚结束的宝安区龙
华“二线拓展区”两地块竞拍中，金地集团以高出底价一倍多的价格中标，此举显然会强力
拉动深圳关外乃至整个商品房、二手房市场价格的走强。

    比较以上三个城市在土地开发、房产销售过程中制订的措施，显然深圳市执行力度与成
效不明显，甚至有默许开发商“蒙混过关”，继续拉高房价谋取暴利之嫌。需要警惕一个现
象，即政府出于自身利益（当然不排除本地区的发展利益）考虑，“垄断土地出让权”前提
下，自已“坐庄”，开发商参与，共同将地方商品房价格不断推高，从而赚取更多的权益
“溢价”。笔者观察到，从去年至今每次以超高价格在公开的土地拍卖市场上竞得方，无不
具有地方政府背景，如天健地产（大股东为市国资委）、金地集团（大股东为福田国资委）
等，纯粹以“市场个别行为”来解释，很难令人信服。

    笔者一直认为，房地产调控措施能否得力，一要看开发成本（地价）的降低；二要看资
金成本（利率）的提高。同时，还要限制某些市场销售手法，挑动非自用性购房情绪升温，
从而令供求关系走向严重失衡的行为。否则，以上因素将对深圳房价产生强烈的刺激作为，
包括：

    1、土地价格一般要占到销售房价的1/3左右（以开发利润率30-35%计算），土地成本抬
高势必抬高销售价格。按金地集团最新竞地成本约7450元/平米（计入向政府无偿提供廉租
房开发成本）计算，该地块保本价格似不应低于15000元/平米。如果低于此价格，则导致股
东利润受损。显然，任何开发商高价竞得土地后，必会千方百计在两年开发期内，联合同片
区开发商，共同把片区房价抬高。由于其资金优势，提前透支政策和公建投资利好下，这个
结果不难达实现。

    2、深圳可供普通市民选择的商品房数量与需求不成比例，非自用性购房将挤占自用性
购房生存空间。以今年可供销售的政府经济房所在南山侨香片区为例，临近香蜜湖“豪宅”
区。侨香片区的“香格丽苑”、“香诗美林”、“瀚城”等住宅二手房挂牌价均在12000元/
平米左右。试想，经济房售价最多不过5500元/平米左右，即使以7000元/平米综合成本购
入，租租赁回报率也不低于8%/年。取得经济房产后，完全可以先转手出租，等五年后“绿
本转红本”，在二手房市场上套现，可获高达房价款150%左右的暴利。即使被查到违规，最
多也是退房退款而已。因此，无权无钱的普通市民，获得此类房产的可能性基本为零。

    3、虽然央行今年已进行过一次加息，并将存款准备金率提高到10.5%，但房地产价格上
涨幅度，完全抵消了资金成本小幅增加的影响。以首付三成，贷款七成20年计算每年银行利
息成本，约占首期款20%、总房价款6%左右比例。以市场价一年上涨15%（卖方实收价算）计
算，买家成本（首付款）回报率高达50%。如果转让后再以首付三成继续购房，购房总金额
可增加50%。如买家2005年购房总价为40万（首付12万），一年后以50万总价出手（可投资
款增加到22万），再次购房承受总价款可提升至65万（首付20万），成本利润率高达每年
100%。显然，提高首付并增加购买第二套房的按谒贷款利率，比提高契税、增加所得税和物
业持有税等，对炒房者的影响更明显。在房贷政策收紧之前，“炒楼”现象在新增人口量
大，流动资金和人均收入列全国首列的深圳，还很难遏止。

   4、销售代理公司为实现开发商高利润预期而采取的“分期销售、VIP卡认筹、媒体整合
造势、多次小幅加价、二三级市场联动销售”等手法，使商品房客户的来源半径大大拓宽，
开发商不再为客户来源单一而发愁，进一步刺激了其利润述求抬高。如龙岗中心城商品房开
盘价格，由06年10月前的6500元/平米，到“大运会”利好后，被抬高到目前超过9000元/平
米，销售代理公司与媒体共同引导的作用非常明显。

   由以上分析不难看出，深圳与其它国内一线城市相比，市场房源存量少，各类购买需求
大，同时，开发商和代理公司的实力雄厚，承受风险能力强。加之世界级城市香港高楼价在
旁、政府数以千亿计的重大市政投资支撑，抑制房价暴涨难度之大，可谓全国之首。

   因此，在土地出让、商品房开发销售、投资性购买等方面，如果不出台严格的限制性政
策，根本不可能通过市场自发调节，而使楼价回落至消费者可以承受的心理价位。

   深圳楼价一日不稳，政府压力一日难解，无房市民的焦躁心理，可能会引发进一步的过
激言行，社会和谐难于实现。笔者认为：既然由于体制原因，让市场失去了自发调节的功
能，那么，出于维护全国调控大局的考虑，深圳市政府近期出台更为严厉的“限制性”政策
可能性在加大。

   可以预测：楼市风向标将于五月份开始趋紧，购房者不应急于购房，可等至下半年，观
察市场供需关系是否得到扭转，再作相应决定为好。

   （全文完）